开福区空间发展格局解读(上)·城市提质旧城嬗变

　　

 　　湘江东岸开福段城市走廊已基本形成。徐晖铭 摄

　　

 　　芙蓉中路已经成为长沙的金融中心。　　石祯专 摄

　　这里是长沙最具城市记忆的“老城根”。千年古刹开福寺、百年老街潮宗街、红色旧址文化书社与船山学社等文化符号像历经沧桑的老人，沉静地向世人诉说着开福悠远的历史与厚重的底蕴。

　　这里是长沙最富朝气的“新城区”。错落有致的滨江建筑、鳞次栉比的金融机构、拔地而起的现代楼宇，正清晰勾勒着开福区提质升级的新蓝图。

　　这个区域，就是开福区在未来几年“一江两河三梯度九组团”空间发展格局中的第一梯度——旧城提质区。开福区浏阳河以南、五一路以北、湘江以东的这片古老而青葱的土地，实施优化开发，促进城市功能再造和城区价值提升，一场新与旧的爱恋正在轰轰烈烈上演。

　　今天，当它以崭新的、现代的、国际化的姿态呈现在大家眼前，华丽的外表与那份古老的沧桑杂糅在一起，形成了极其独特的韵味。

　　老城嬗变

　　功能与价值大幅提升

　　城市，始终是在新与旧，历史与现代中不断发展。日本六本木，上海新天地，北京798、苏州古城等城市或区域，都曾经历过涅槃的阵痛与蝶变的喜悦，终将古老元素与现代因子有机融合。

　　当开福区拓展的43平方公里的新城逶迤而现，亭亭玉立于长沙市北部时，原来的14平方公里城区却相形见绌，灰头土面，破烂不堪。这里大部分为旧城，“文夕大火”后重建的城市，记忆着历史的灼痛，留下贫穷的根源。

　　城变从规划走进现实。以长沙市委常委、开福区委书记张迎春为首的决策者们，在城市北拓东接的同时，将开福区发展的另一重心，再次瞄准了老城区，因为开福区二环线以内的棚户面积近420万平方米。于是，开福——这个棚户区占老城比例最大的城区，从2009年开始大幅改写旧城色彩。

　　一组数据可以见证开福旧城换新颜的变化：从2009年到2011年，通过火车北站、中山西路、湘春路西入口三大棚改项目，开福区完成棚改征拆10769户，拆迁面积达105.4万平方米。自2011年底，开福区已累计完成棚户区改造280.4万平方米。

　　比数据更具温度的，是成千上万开福人居住条件的提升。中山西路棚改私房户曹国球，拆迁后购得一套三室两厅二手房。“以前一家三口挤在十来平方米的房子里，有个大点的床都放不进去。现在的房子有90平方米，非常舒适。”住进新家后，曹国球如是说。而这，正是开福区旧城改造的初衷：“棚户区改造的根本落脚点是让群众分享改革发展成果!”

　　与棚户区改造同时进行，还有城市功能的升级。今年5月30日，随着最后一趟货运列车的驶出，运营了百年的长沙铁路老北站从此告别历史舞台，带着百年的岁月沧桑功成身退。老火车北站搬迁腾空的土地上，将打造金融生态区，实现华丽转身。

　　如今，开福区黄兴北路棚改征收正在如火如荼进行。在开福区委副书记、区长凌勤杰眼中，打通黄兴北路，不仅仅是开福人的“十年梦想”。新启动的黄兴北路建设，承继的更是长沙城建的百年梦想。3年后，黄兴路将从营盘路一直向北拉通到三一大道。

　　湘江北上

　　承载长沙“外滩”梦

　　与很多城市的旧城改造一样，开福区扮靓城市的故事，也是从道路开始。湘江大道首当其冲。彼时，开福区境内长达20余公里的湘江之滨还是一片棚户区，道路破烂不堪，房屋低矮破旧。随着15万平方米的建筑倒地，40个单位、735户居民动迁，与幸福生活开启相伴的是，老城区价值得到迅速提升，一个长沙“外滩”盛装登场。

　　一个背景是，开福区旧城改造的步伐与长沙市“沿江建设、跨江发展”的战略在同一个节奏上。2007年，省委、省政府提出把湘江打造成“东方莱茵河”的梦想。长沙市委、市政府“十二五”期间也将大力实施“沿江建设、跨江发展”战略，阔步迈向“湘江时代”。

　　站在更高的视角来看，开福区棚户区改造还承载着一个城市的“外滩”之梦。根据开福区第十二个五年规划纲要中描绘的图景，湘江经济带和湘江东岸城市走廊将基本形成，成为引领全省湘江生态经济带的重要核心板块。这意味着，开福区旧城提质改造是长沙“沿江建设、跨江发展”的重要使命所在。

　　事实上，从湘江东岸开福段来看，新的滨江商务走廊正初步成型。万达、复地、北辰等一线品牌开发商，其打造的众多国际品牌酒店、5A写字楼、购物中心等，为滨江商务区建设积累起巨大发展空间和潜力。与此同时，新河三角洲的“两馆一厅”，已成为长沙新的文化地标。

　　城市滨水规划大师朱若霖在接受记者采访时指出，处于中部的长沙滨江商务区更具辐射能力，应进一步提升它的经济能级，使之成为中南地区城市群的商业新中心。在芙蓉路成为长沙金融心脏动脉，已形成较为成熟的商务区的基础上，他认为此区域可向西拓展，连接滨江区域，建成一个中南地区的地区级滨水商务区。

　　而随着黄兴北路改造的完成，承接芙蓉CBD与滨江商务区的通道被打开，未来将呈现芙蓉CBD、开福金融生态区、滨江商务区三大核心交会的磅礴之势。黄兴北路大型城市棚户区的改造完成，众多商务商业项目的跟进，将在湘江东岸聚集起近1000万平方米的商业商务面积。

　　区域性金融中心从城北发端

　　在湖南金融版图上，长沙集聚了全省60%的金融产业，而长沙金融生态区依托的芙蓉中路金融街，又聚集了长沙60%的金融业。

　　根据开福区发展规划，老火车北站区域将打造成长沙金融生态区，并划分为金融总部区、综合商业区和精英生活区三个部分。总面积1828亩，可供开发面积1123亩，规划容积率5.0，规划总建筑面积约300万平方米。

　　开福区金融服务中心相关负责人介绍，整个片区规划建设周期预计5-8年，投入资金400亿元。汇聚了经济、政治、交通等多方有利资源，将打造立足长沙、辐射三湘、影响中部新经济的引擎与新时代的标杆。

　　而整个金融生态区，将采用“一主轴、两地标、三片区”的规划结构：一主轴是本区内的城市型轴线也是景观型轴线，将各功能分区有机地连接贯通；两地标，为两栋高达400米的写字楼，位于德雅路两侧；三片区则是根据道路分隔和地形特点划分的三大功能片区：南部是标志性金融总部区，北部与中部是综合商业区，东部是精英生活区。

　　开福区“一梯度”楼宇经济情况(部分)

　　1 开福万达广场

　　项目规划总用地面积约187亩，总建筑面积为103.81万平方米。项目建设内容包括商业综合体、五星级酒店、甲级写字楼、步行街、高档住宅。项目将引进高端品牌五星级酒店、国际高端品牌零售店、国内设施最好的万达影城、万千百货、大歌星KTV、大玩家电玩城等多种业态。其中万达文华大酒店计划于2012年10月开业。

　　2 北辰三角洲

　　项目总建筑面积为537万平方米。项目建设内容包括超5A甲级写字楼、国际五星级洲际酒店、精品住宅、和滨江商业综合体。项目拟引进国际五星级高端酒店、国际高端品牌零售店、购物中心、商业旗舰店、大型专业卖场、专卖店、餐饮店、精品店等多种商业业态。

　　3 复地·崑玉国际

　　项目总建设规模237874平方米，拟建设高星级酒店、高档写字楼、国际商业休闲广场、高尚住宅于一体的城市综合体项目，打造集办公、会议、购物、文娱、餐饮、居住于一体的复合型国际化城市样板区。

　　4 华创国际广场

　　项目位于芙蓉中路29号，原南方建材地块。总占地53亩，净用地41亩。由华创投资有限公司投资，总投资20亿元。拟建设集高星级酒店、高档写字楼、商业于一体的商业综合体。